后疫情环境中的敏捷性因素

介绍

自从 COVID-19 大流行出现以及我们对它的各种反应以来，听到人们谈论预期的“后 COVID”世界或更常见的“新常态”已经变得司空见惯。这两种描述似乎都暗示着我们将从一个现状过渡到另一个现状。但重要的是要记住，在 COVID 之前，变化是不变的。如果有的话，一旦我们从大流行应对模式转向，变化的步伐可能会加快。不会有新常态。甚至不会有“下一个常态”。只会有变化，速度越来越快。这种加速将需要新的应用技能才能成功。其中最重要的是敏捷性，我们将其定义为不仅响应的灵活性，而且快速响应的能力。

事实证明，房地产和建筑行业比大多数行业更具弹性。本文主要基于我们对107名行业专业人士的调查，并辅之以与行业领导者的更深入的讨论，介绍了我们在这一点上的证据。虽然重点是房地产，但设计、施工和建筑运营都得到了广泛的讨论。样本构成（详见附录）包括各种规模的公司的高管、高管/董事和经理（由当前和计划的项目数量定义）。近60%是房地产所有者，其余是房地产开发商。大多数人在多户住宅和商业/办公室工作，但工业、零售、老年生活和数据中心也有代表。

总结

大流行给社会带来了巨大的代价;然而，我们也确实从这种逆境中吸取了教训。我们的研究结果支持这一结论。房地产行业被迫应对，反过来，这磨练了其快速、有效和创造性地应对大流行所需的变化的能力。

人类的生活、工作和娱乐方式发生了根本性的变化。建筑环境必须随之转变。房地产界最聪明、适应性最强的人正在实现这一目标。

人类的生活、工作和娱乐方式发生了根本性的变化。建筑环境必须随之转变。

COVID-19 对设计和施工世界的直接影响

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毫不奇怪，60%的调查参与者经历过项目的短期停工。可能更突出的是，有多少公司因供应链中断而经历了调度延迟，也是60%——这是一个相当大的数字。只有不到20%的人看到过长期停工或取消。

提高人员安全性

如图所示，施工期间人员安全问题的加剧促使采取了一些不同的方法：

• 十分之七的调查参与者在现场使用个人体温检查，以限制不健康的人进入工作现场。
• 为了确保在现场保持安全实践，超过一半的人使用了更多的人工智能，十分之四的可穿戴设备或物联网传感器。
• 为了帮助限制感染情况下的损害，45%的人使用合同追踪。

随着对安全和健康的日益重视，限制现场工作的趋势已经获得动力，只有一半以上采用工业化施工程序。这是一个重要的发现，因为有早期的设计和施工规划，以及进行这种投资需要考虑的前期成本。

成本增加

COVID-19 引发的增量成本对预算造成了重大影响。近三分之二的参与者认为，他们6%至15%的预算用于计划外增加的设计费、施工费或因应对疫情而引起的意外事件。

虽然我们的调查参与者普遍存在因中断而导致的计划外施工成本（54%），但两种类型的设计相关成本也相当普遍：计划外设计费用（49%）和与设计变更相关的计划外施工成本（46%）。当我们按建筑和设计相关项目对数字进行净额计算时，我们发现 92% 的人经历了增加的建筑成本，70% 的人经历了 COVID-19 带来的增量设计成本。

需要灵活的设计

当强制更改时，最看重的灵活性因素是什么——速度、成本或质量？施工和设计过程之间的力等级响应不同。对于建筑业，41%的受访者认为质量是最重要的。对于设计，合并更改的速度被认为是最重要的，可比的40%的数字。成本被认为是最重要的，在设计或施工过程中，成本灵活性排名第一的比例不到30%。

事实上，最有说服力的参与者群体可能是十分之四的人，他们不得不应对大流行造成的设计变更。当一个项目被迫进行设计变更时，它可能是火花，不仅需要更多的敏捷性，而且还会点燃一些真正的创造力。因此，接下来我们将看看一些公司如何看待 COVID-19 导致的设计变更需求，以及一些最具创造力的公司如何应对。

当一个项目被迫进行设计变更时，它可以成为火花，不仅需要更多的敏捷性，而且可以点燃一些真正的创造力。

恢复到COVID之前的做法（或不恢复）？

在调查参与者中，十分之八的人预计客户的需求和行为将在两年内恢复到类似于“正常”的状态。只有十分之一的人看到变化会无限期地持续下去。

芝加哥一家领先的多户型房地产开发公司提供了一种“回归均值”的观点。例如，他们解释说，人们对公寓单元的期望没有任何变化：更多的空间、更多的户外空间和工作空间。因此，他们抵制被锁定在他们认为在大流行后无关紧要的设计中。

为“或不”做准备？

然而，尽管大多数人都期望恢复正常，但他们正在为不同的事情做准备。事实上，他们正在为一个大流行事件的可能性总是指日可待的世界做准备。在我们的调查参与者中，96% 的人表示他们已经、正在或正在考虑因 COVID-19 而进行至少一项设计变更。敏捷性（快速灵活响应的能力）本身已成为一种美德——将未来潜在事件所需的预期调整纳入设计、施工流程或建筑运营需求。这似乎是从大流行中吸取的重要“教训”。

最普遍的具体设计变化包括：
1）更宽敞的间距以允许社交距离（76%）;2）健康筛查（67%）;3）抗病毒或易于清洁的表面（68%）。

一家房地产投资公司正在通过与梅奥诊所、健康生活实验室和明尼苏达大学等机构的合作，系统地调查最有效的健康实践。该公司及其合作伙伴也在研究暖通空调系统在传播病毒中的作用。这些发现可能对 64% 的参与者有意义，他们表示他们正在实施更好的空气过滤以应对 COVID-19。一家领先的建筑公司建议在建筑暖通空调系统中增加外部空气的使用。

办公室的未来

与此同时，在办公空间领域，疫情过后需求将朝哪个方向推动尚不确定。有相互竞争的力量在起作用。一种观点认为，随着每个员工每人需要更多的空间，需求将会增加。正如一位受访者告诉我们的那样，如果工作文化真的基于协作，那将是长期保持需求的磁铁。

另一种观点认为，远程工作将变得更加普遍，从而减少对办公空间的需求。无论哪种情况成为现实，所有人都同意灵活性是未来的关键。当然，不确定性提高了敏捷性的重要性。就其本质而言，联合办公空间提供了一种灵活的解决方案，因为远程工作者偶尔会看到对真正办公空间的需求。

一位参与联合办公的受访者告诉我们，施工从未放缓，灵活的办公空间有良好的顺风。但即使重返办公室，也需要灵活性。一位办公室开发人员描述了他们使用较少永久性基础设施的方法（例如，与可移动隔断相比，固定玻璃墙更少;模块化设计）。与灵活的办公室设计同样重要的是以健康和保健为中心的设计，包括对亲生物设计和非接触式技术的关注。

适应我们家的变化

为了更深入地了解大流行如何影响多户住宅开发商，该小组被问及另外三项设计变更。在图表中显示的功能中，高速互联网很容易占据主导地位，作为在家工作、在线购物、社交媒体、娱乐以及越来越多的日常活动的支柱。

数据中心市场的连锁反应

然而，尽管对高速互联网的需求正在上升，但该行业面临着以足够快的速度构建数据中心以跟上挑战。数据中心的扩张不仅受到技术采用的推动，而且几乎迫使虚拟工作环境，COVID加速了增长。对于建筑商来说，规范由 COVID 引发的设计变更可能是一个挑战（例如具有更多分隔器的数据大厅、增强的空气过滤以及允许降低车身负荷的自动化和技术）。这种增长也给房东带来了采购问题。微软、谷歌和IBM等公司正在这一领域追逐亚马逊网络服务，该行业的许多公司表示，未来几年他们将不得不将产能增加两倍。

为敏捷性付费

在我们的调查中，公司被问及他们是否愿意为能够实施实质性设计变更的设计师支付溢价。毫不奇怪，当项目进入关键时刻时，对这种投资的开放程度会发生变化。（见下图。80%的参与者愿意在原理图设计或施工过程中为这样的设计师支付5%或更少的溢价。不到30%的人会支付10%或更多。然而，在实际施工期间，愿意为这样的设计师支付10%或更多的人的意愿上升到近50%。

结论

向前发展真正重要的是敏捷性——快速有效地对变化做出反应的能力。

很明显，COVID 导致房地产和建筑行业的建筑和设计受到干扰。在某些情况下，这些中断导致了已经建立的趋势的加速，例如数据中心的增长，或电子商务驱动的工业增长。作为回应，几家公司表现出了一些前所未有的创造力。然而，向前迈进真正重要的是敏捷性——快速有效地对变化做出反应的能力。

Danielle Dy Buncio是VIATechnik的联合创始人兼首席执行官，VIATechnik是一家咨询和实施公司，通过建筑和基础设施的设计，施工和运营的数字化来改变房地产和建筑行业。Danielle和VIATechnik团队正在引领数字孪生，BIM，虚拟设计与施工（VDC），虚拟现实，增强现实和人工智能的发展。Danielle 是 Ryan Companies US 的董事会成员，这是一家价值 20 亿美元的综合房地产开发、建筑和设计公司，以及 J.F. Brennan，这是一家拥有 100 年历史的公司，专门从事海洋和重型民用建筑。在创立VIATechnik之前，Danielle曾在硅谷，悉尼和芝加哥的总承包商工作。作为一名土木工程师和LEED认证的专业人士，她拥有丰富的商业建筑，重型土木和海洋建筑经验。她拥有斯坦福大学土木工程学士学位和西北大学凯洛格管理学院工商管理硕士学位。

Gregg Young在Trammell Crow Company的达拉斯办公楼部门开始了他的房地产职业生涯。作为主要合伙人，他帮助设计和监督了700万平方英尺的新办公室开发。TCC董事会后来要求他成立企业服务，这是一个独立的业务线，为财富500强公司提供TCC的开发，管理和融资服务。离开TCC后，他共同创立了一家私人投资和资产管理公司并担任首席执行官，负责监督300万平方英尺的投资组合。最近，Gregg担任洛杉矶一家大型私人开发商的首席投资官和首席运营官。Gregg以优异成绩获得达特茅斯学院城市经济学学士学位和斯坦福大学商学院工商管理硕士学位。他在斯坦福房地产委员会任职。

Denise Akason是西北大学凯洛格管理学院房地产项目的教员，她在商业房地产行业拥有20多年的实践经验后，于12年前开始。她的教学包括可持续房地产开发、房地产技术、金融、开发和投资。根据她的行业经验，她对房地产融资、租赁、贷款和不良财产以及诉讼有深入的了解。Denise 撰写了房地产金融、开发和投资方面的案例研究，这些案例研究包含在凯洛格和哈佛案例集中;招聘并维持一个由C级房地产行业专业人士组成的23人咨询委员会;为凯洛格房地产中心筹集了大量资金，并于 2014 年至 2019 年开发并执行了国际房地产风险投资竞赛。

附录：样品组成